:נושא עסקאות נדל"ן

ליווי עסקאות נדל"ן

הסכמי רכישה מקבלן

רכישת דירה מקבלן במצב שהיא "על הנייר" או בשלבי בניה, דורשת טרם החתימה על ההסכם לבצע בדיקות מקדמיות:

בדיקה קניינית – שמטרתה לבחון את מקור הזכות של היזם בקרקע.
בדיקה תכנונית – שמטרתה לבדוק את מהות היתר הבניה, התב"ע והסביבה.
בדיקה מימונית – שמטרתה לוודא שיש לקבלן ליווי בנקאי סגור.
בדיקות מיסוי – מס רכישה לרוכש ואישור קבלן לפרויקט לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963.
בדיקה פיזית – בדיקת המפרט הטכני.
ולאחר ביצוע הבדיקות נדרש לעבור על סעיפי הסכם המכר ולבחון את הצורך בהוספת נספח שיגן על זכויותיכם.

מומלץ לפנות לייעוץ עו"ד, כבר בשלב החתימה על טופס "בקשת הרשמה", מדובר במסמך המהווה מעין "דמי רצינות" של הקונה הפוטנציאלי מול הקבלן. יש לבדוק שאין במסמך, התחייבות של הרוכש לשלם את דמי הרצינות גם במצב שלא ייחתם בסופו של יום חוזה מכר, וכי המחיר של הדירה יהיה ככל האפשר צמוד למדד תשומות הבניה ממועד החתימה על החוזה בפועל ולא ממועד החתימה על בקשת ההרשמה.

הסכמי מכר (רכישה/מכירה) דירות יד 2

ליווי עסקת מכר דירה יד 2 כוללת 3 שלבים עיקריים:

השלב הראשון - (והחשוב) עריכת בדיקות מקדמיות לנכס:

1. בדיקה קניינית – בדיקת זכויות המוכר מבחינה רישומית.
2. בדיקה תכנונית – בדיקת התאמת המצב הבנוי בפועל לתשריטים.
3. בדיקה מימונית – בדיקה מהן מקורות מימון העסקה וגובה ההון העצמי של הקונה.
4. בדיקת מיסוי – ביצוע תכנון מס מיטיב, בדיקת גובה מס הרכישה שיחול על הקונה ומס השבח שיחול על המוכר (ככל שמי מהם לא זכאים לפטור) והפניית המוכר לבדוק מול מחלקת ההנדסה ברשות המקומית האם נדרש לשלם היטל השבחה על הנכס.
5. בדיקה פיזית – הפניית הלקוח לערוך בעצמו או להיעזר בבעל מקצוע שיבדוק את המצב הפיזי של הנכס מבחינת תקינות המערכות בדירה (חלונות/תריסים/מיזוג אויר/מים/חשמל ורטיבויות).

השלב השני - ניסוח ועריכת הסכם המכר שיתן ביטוי לכל המגבלות (ככל שיתגלו) בשלב הראשון, תוך קביעת מנגנונים ומועדים שיבטיחו שהחוזה ייצא לפועל.

שלב השלישי – מעמד החתימה וליווי העסקה עד להעברת הזכויות בנכס על שם הקונה כנגד תשלום מלוא התמורה למוכר.

הסכמי שכירות

שכירות היא אחת מהזכויות הקנייניות שנקבעו בחוק המקרקעין, ומרגע שהשוכר קיבל מפתח לדירה הוא בגדר בעל זכות קניינית בדירה.

מומלץ טרם חתימה על הסכם שכירות לבדוק את היכולת הפיננסית של השוכר ולקבוע ערבות אוטונומיות.

היכולת לפנות שוכר בעת הפרת הסכם שכירות, כרוכה בעלויות גבוהות ועוגמת נפש למשכיר ולכן חשוב לא להקל ראש בעריכת וניסוח הסכם שכירות.

כל האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו וכל המידע לעיל משמש כמידע כללי בלבד. אין בדברים האמורים בכדי להחליף מידע ויעוץ משפטי קונקרטי ופרטני המתאים לנסיבות העניין. כל המסתמך על האמור לעיל בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו לכל תוצאה ישירה או עקיפה ט.ל.ח.